Apartamenty inwestycyjne na wynajem. Czy to się opłaca?

Branża turystyczna doszła już do równowagi po pandemii Covid 19. Mimo rosnącej inflacji Polacy chcą podróżować i chętnie korzystają z bazy noclegowej zarówno w Polsce, jak i za granicą. Sporą popularnością wśród inwestorów i turystów cieszą się apartamenty hotelowe udostępniane w ramach condohotelu. W ostatnich latach kupno takiego pokoju w popularnym kompleksie przynosiło spory zysk. Jak jest obecnie? Czy aparthotel wciąż gwarantuje inwestorom wysoką rentowność? Jak działa ten model czerpania zysku z inwestycji komercyjnej?

Co to jest condohotel?

Pierwsze condohotele zwane też aparthotelami powstały w latach 50. a ich najbardziej intensywny rozwój przypadł na lata 80. Inwestycja tego rodzaju to wspólny wysiłek deweloperów i specjalistów z branży hotelarskiej. Stanowi ona zbiór jednostek mieszkalnych w ramach hotelu. Nieruchomości takie najczęściej powstają w pobliżu znanych atrakcji turystycznych lub w prężnie rozwijających się dzielnicach biznesowych. Przedsięwzięcie takie może się opłacić wszędzie tam, gdzie wiele osób często potrzebuje noclegu w komfortowych warunkach zapewniających prywatność. Aparthotele powstają i w Polsce i za granicą. Koszty związane z zarządzaniem takimi nieruchomościami w różnych krajach są inne. Inaczej też rozlicza się podatki związane z najmem turystycznym.

Aby powstał aparthotel, deweloper musi postawić budynek hotelowy, a następnie sprzedać pokoje hotelowe lub jednostki mieszkalne osobom prywatnym, lub firmom. Obsługa gości i zarządzanie nieruchomością oddawane jest w ręce profesjonalnych firm, dzięki czemu właściciel nie ma tego typu obowiązków związanych z wizytami gości. Niektóre condohotele gwarantują inwestorom stałą stopę zysku, jednak wtedy właściciele apartamentów nie mogą sami z nich korzystać, szczególnie w okresie urlopowym, gdy chętnych na nocleg jest najwięcej. Aparthotele zarządzane są na podstawie kilku modeli, które mogą zmaksymalizować zysk lub dać właścicielom dostępu do nieruchomości w atrakcyjnej lokalizacji, by sami spędzić tam urlop.

Lokum na lato czy stabilne źródło zysku?

Jak wspominaliśmy, apartament w condohotelu jest własnością tego kto go kupi. Inwestycja taka może mieć dwa cele. Pierwszym jest maksymalny zysk z sektora nieruchomości komercyjnych, drugim zdobycie atrakcyjnego apartamentu, w którym można spędzić wakacje z rodziną. Warto pamiętać, że im częściej inwestor korzysta z własnego lokum turystycznego, tym na mniejszy zysk może liczyć. Dotyczy to oczywiście przede wszystkim sezonu urlopowego, gdy turystów zainteresowanych najmem jest więcej niż zwykle. Jednak apartament w condohotelu może być dostępna dla lokatorów cały rok, a właściciel zupełnie z niego nie korzysta. Czasem warunek taki można znaleźć w umowie z zarządcą, jesli gwarantuje on inwestorowi konkretny poziom zysku.

Sprawnie zarządzana nieruchomość hotelowa typu condo może dać właścicielowi pokoju zwrot na poziomie nawet 10% rocznie. Jednak warto o niej myśleć tylko wtedy gdy dysponujemy odpowiednimi środkami. Kredytowanie zakupu apartamentu w hotelu jest ryzykowne. Dlaczego? Ponieważ trudno jest obliczyć poziom takiego zysku bez wspomnianej gwarancji zwrotu. Uzyskać ją można tylko w najpopularniejszych hotelach, w których apartamenty czy pokoje hotelowe są drogie. Zainwestowanie gotówki w aparthotel może uchronić ją przed inflacją i skutecznie pomnożyć zainwestowane środki. Kluczem do sukcesu jest wybór odpowiedniego obiektu hotelowego.

Podział zysków i inne ważne kwestie

Skoro w condohotelu o opiekę nad gośćmi i pokojami sprawuje administrator, to znaczy, że nie cały zysk spływa do właściciela apartamentu. Podział dochodami odbywa się najczęściej w dwóch modelach. Pierwszy z nich opiera się na zasadzie podziału zysków pół na pół. W drugim właściciel bierze dla siebie 70% zysku, a administrator w ramach wynagrodzenia za swoją pracę otrzymuje 30% dochodu z wynajmu pokoju. Opieka nad nieruchomością i odwiedzającymi ją gośćmi to jednak nie wszystkie wydatki, z jakimi musi się liczyć inwestor.

Inwestycję w pokój hotelowy lub apartament w condohotelu obciążają też wydatki związane z ubezpieczeniem obiektu czy utrzymaniem jego infrastruktury. Nie można też zapomnieć o kwestiach podatkowych. Wszystko to sprawia, że dokładne wyliczenie rentowności tego typu przedsięwzięcia jest trudne, szczególnie że rynek takich hoteli jest w Polsce stosunkowo młody.

Inwestycja w condohotel ma sporo wad, z których warto zdać sobie sprawę jeszcze nim zaczniemy szukać odpowiedniej nieruchomości. Przede wszystkim zysk, a szczególnie ten gwarantowany jest ograniczony długością trwania umowy z administratorem. Jeśli zarządca się zmieni, modyfikacji mogą też ulec warunki podziału zysków czy koszty utrzymania infrastruktury hotelowej. W praktyce więc sporo inwestorów jest uzależnionych od operatorów. Zdarza się, że jeśli dany obiekt naprawdę im się podoba, muszą godzić się na jego warunki.

Kiedy można liczyć na zysk?

Wspominaliśmy już, że pokoju dla gości w aparthotelu nie warto brać na kredyt, ponieważ jest to nieopłacalne. Wiele instytucji bankowych nie kredytuje tego typu inwestycji, przez co uzyskanie na nią odpowiednich środków może być utrudnione. Według specjalistów ta droga czerpania zysków z nieruchomości komercyjnych otwarta jest tylko dla osób dysponujących oszczędnościami. Więcej o inwestycjach w nieruchomości możesz przeczytać tutaj.

Duży zysk i gwarancję pełnego obłożenia mają nowoczesne hotele w atrakcyjnych lokalizacjach. To właśnie one przyciągają turystów dzięki basenom, siłowniom czy strefom SPA. Apartamenty w takich obiektach są zwykle bardzo drogie, a ich cena przekracza stawkę za metr mieszkania od dewelopera.

Biorąc pod uwagę te wszystkie ryzyka naprawdę trudno ocenić czy inwestycja w apartament hotelowy jest obecnie opłacalna. Zależy to od wielu czynników, na które potencjalny kupiec nie zawsze ma wpływ. Branża turystyczna po przejściu dużych trudności związanych z lockdown boryka się z trudną sytuacją gospodarczą. Urlopowicze coraz częściej oszczędzają na wakacjach, spędzając wolny czas w domu. Odbija się to na branży hotelarskiej a tym samym i aparthotelach, które nawet puste generują koszty i wymagają zarządzania oraz opieki.